Les espaces de coworking se sont beaucoup développés durant la dernière décennie, en particulier dans les aires métropolitaines où se concentrent de nouvelles formes d’emplois atypiques. Ils sont définis ici comme des espaces de travail à l’accès flexible, disponibles au mois ou à la journée, physiquement ouverts, et accueillant des individus appartenant à des organisations différentes. Historiquement, les activités de coworking avaient tendance à s’implanter dans des locaux commerciaux de taille moyenne (inférieurs à 300 m²) donnant sur rue ou d’anciens ateliers en fonds de cour, à l’architecture industrielle, témoin du passé des lieux. Depuis quelques temps, la tendance évolue avec l’émergence de nouveaux acteurs investissant des bâtiments bien plus vastes, de 2000 à 5000 m². Cet article s’intéresse à la transition d’un coworking initialement centré sur des valeurs de collaboration et de communauté, à une forme d’industrialisation de l’espace de travail à la demande.

Photographie de l’espace de coworking Mutinerie (source : auteur)

Il s’appuiera sur l’analyse des stratégies développées par trois acteurs : Etic, investisseur-rénovateur dans des espaces de travail flexibles et partagés pour TPE ; Brémond (devenu Quartus), l’un des premiers promoteurs à avoir intégré le coworking à des projets d’immobilier d’entreprise de grande ampleur ; et la filiale Nextdoor qui a adapté le modèle à la stratégie ensemblière de Bouygues Immobilier, visant davantage les grands groupes que les petites entreprises.

Cet article s’intéresse à la transition d’un coworking initialement centré sur des valeurs de collaboration et de communauté, à une forme d’industrialisation de l’espace de travail à la demande.

Une remontée de la chaîne de valeur pour la foncière Etic

L’activité de coworking peut constituer un tremplin pour de petits opérateurs qui cherchent à se développer. Le cas de l’entreprise Etic illustre deux formes d’expansion immobilière pour un opérateur, facilitant les économies d’échelle : remonter la chaîne de valeur et augmenter la taille et le nombre des espaces. Créée en 2010, Etic proposait initialement des services de maintenance, de gestion locative et de services mutualisés aux entreprises pour le compte d’autres propriétaires. Elle réalise depuis 2012 l’animation des espaces communs du Woopa (Vaulx-en-Velin, Rhône), bâtiment de 11 000 m² dans lequel sont hébergées des entreprises et structures du secteur coopératif. Le Comptoir Etic (320 m²) lui est également confié en gestion propre, proposant des salles de réunion et postes de travail de type coworking.

Schéma du positionnement d’acteurs du coworking dans la chaîne de valeur de l’immobilier d’entreprise

L’intention de la fondatrice d’Etic était cependant de sortir de ce rôle de gestionnaire, pour investir dans des projets d’acquisition et de rénovation immobilière. Le Mundo M (Montreuil-sous-Bois, Seine-Saint-Denis) est le premier espace acquis par l’entreprise, ouvert en 2015 suite à la rénovation d’une fabrique de matériel audio vendue par la municipalité. Cet immeuble abrite deux petits espaces de coworking, des salles de réunion partagées ainsi que divers bureaux fermés occupés par des structures de 5 à 25 personnes. En remontant la chaîne de valeur et en augmentant la taille des locaux qu’elle possède et gère en propre, Etic ne fait plus de l’animation une priorité. Le principe d’une grande flexibilité d’accès aux espaces à travers des baux courts ou des contrats de prestation de service pour les travailleurs est cependant conservé.

Photographie extérieure du Mundo M (1900 m²) à Montreuil (source: auteur)

Dans tous les projets qui ont suivi à Castres, Paris, Lyon ou Nanterre, Etic se positionne davantage comme un investisseur en prenant en charge l’achat du foncier, en confiant la rénovation à un promoteur et en assurant la gestion du bâtiment une fois livré. Ces projets d’immobilier pour TPE utilisent de façon sélective les principes du coworking : ils bénéficient de leur valeur symbolique (communauté, création d’échanges marchands…)¹ sans forcément les développer sur le long terme. Les opérateurs comme Etic capables d’accéder à des capitaux pour l’achat de biens immobiliers et la rénovation de surfaces de plus de 2 000 m² changent ainsi d’échelle pour devenir des acteurs intermédiaires de la chaîne de valeur immobilière, entre propriétaire et utilisateur final de l’espace.

La tentative infructueuse de Brémond d’adapter le coworking aux projets d’immobilier d’entreprise

Brémond cherche alors à développer des projets originaux, en conservant le patrimoine industriel présent sur ses sites et en développant des partenariats de confiance avec les villes et communautés d’agglomération où il intervient.

Le promoteur immobilier nantais Brémond (aujourd’hui au sein du groupe Quartus) développe son activité en Ile-de-France dans les années 1990. Suite à plusieurs projets d’immeubles de bureaux ou de logements, il se positionne avec sa filiale Ardissa en 2011 comme aménageur de la ZAC Alstom-Confluence à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), poursuivant une stratégie d’implantation sur les zones industrielles de l’ancienne « banlieue rouge »². Brémond cherche alors à développer des projets originaux, en conservant le patrimoine industriel présent sur ses sites et en développant des partenariats de confiance avec les villes et communautés d’agglomération où il intervient.

Dans le cadre de la ZAC Alstom, un projet associatif est lancé par des travailleurs créatifs³ souhaitant occuper légalement le bâtiment de bureau central de cette friche industrielle. « Le 6b » acquière une légitimité croissante dans le milieu de l’art, ainsi qu’auprès des institutions locales, ouvrant la voie à une pérennisation de l’occupation. La valeur symbolique du travail artistique est utilisée par Brémond pour la vente des logements alentours, dans une logique commerciale similaire à celle qui a pu être observée pour les lofts new yorkais⁴ ou dans certains quartiers péricentraux avec une forte concentration d’acteurs culturels⁵.

Le succès du 6b permet à Brémond de développer une stratégie nouvelle d‘immobilier d’activités, alors que la production et la vente de bureaux « en blanc » ralentit fortement au début des années 2010. L’idée d’un immobilier plus « low-cost » est défendue, avec l’objectif d’accueillir des utilisateurs différents des grands groupes occupant les immeubles tertiaires. La rénovation d'une ancienne minoterie à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne) part du postulat que des locaux atypiques pourraient attirer des entreprises créatives autour des métiers de la ville et de l’image. Le projet s’inspire des premiers espaces de coworking de l’époque (la Ruche, la Cantine…) et propose une rhétorique proche, insistant sur l’importance de la communauté des « Minotiers » et rappelant de façon normative la bienveillance et l’ouverture attendues dans les espaces de coworking. Le développement d’un tel projet positionne Brémond sur un métier nouveau de gestionnaire de lieu, car l’équilibre financier complexe le pousse à rester propriétaire des 2 000 m² du bâtiment, chose rare pour un promoteur immobilier.

Plan initial du rez-de-chaussée de la Minoterie, intégrant à la fois des zones ouvertes de type coworking, des bureaux individuels et des espaces mutualisés permettent de délimiter des zones de convivialité (source : présentation Brémond)

Le projet est finalement mis à l’arrêt en 2014 suite au rachat de Brémond par un fonds d’investissement, faisant suite à une période de difficultés financières. Il est relancé en 2017 par le groupe Quartus, qui augmente fortement la part de logements, du fait d’une meilleure valorisation du marché local. La stratégie initiale de Brémond de cibler des petites entreprises créatives se révèle finalement infructueuse et souligne une difficulté des promoteurs immobiliers à trouver un équilibre financier dans des opérations s’adressant à ce public spécifique.

L’espace de travail à la demande pour grands groupes chez Nextdoor

Le coworking est d’abord vu comme une opportunité de créer un centre d’affaires « nouvelle génération » se distinguant des entreprises dominantes du secteur considérées comme dépassées

L’analyse des stratégies des promoteurs leader montre une autre réalité, comme celle du promoteur Bouygues Immobilier⁶ qui choisit de créer en 2015 la filiale Nextdoor dédiée au coworking et aux bureaux flexibles. Elle se base cependant sur une stratégie assez indépendante de celle de ses filiales de promotion, en privilégiant la location d’un bâtiment entier issu du marché d’immobilier d’entreprise existant.

Le coworking est d’abord vu comme une opportunité de créer un centre d’affaires « nouvelle génération » se distinguant des entreprises dominantes du secteur (Multiburo, Regus), considérées comme dépassées, en offrant une teinte communautaire intéressante pour le développement commercial. Dans l’organisation des espaces Nextdoor, de nombreux services annexes sont externalisés (vente de café, nettoyage des locaux), mais les activités considérées à plus grande valeur ajoutée sont réalisées en propre : le travail d’animation de la vie communautaire ainsi que le marketing et la gestion des contrats clients, permettant d’assurer le remplissage de l’espace. La pratique de ce travail d’animation occasionne un changement pour les professionnels de l’immobilier en charge du projet au sein de Nextdoor, car elle met en lumière l’importance de la “relation de service”⁷ entre l’entreprise et le client, telle qu’elle a pu être analysée dans la sociologie des services marchands.

Nextdoor choisit de se positionner dans les quartiers d’affaires plutôt que dans les quartiers périphériques de grande couronne (comme son concurrent Blue Office, filiale du promoteur Nexity) ou dans les quartiers centraux et du nord-est parisien (comme les acteurs historiques du coworking). Depuis 2015, dix espaces ont ouvert dans Paris et sa petite couronne puis à Lyon, totalisant 5000 clients réguliers début 2019. En devenant gestionnaire d’espaces dans lesquels se côtoient travailleurs indépendants, PME et filiales de grands groupes louant des bureaux fermés, Nextdoor répond à un besoin de certaines entreprises qui souhaitent limiter l’investissement financier et temporel consacré à leurs bureaux. Nextdoor propose une forme d’externalisation des « Services Généraux » pour les entreprises, qui après avoir été propriétaires, puis locataires à partir des années 1990⁸, choisissent maintenant d’être de simples utilisatrices de leurs bureaux, selon un contrat de prestation de service.

Photographies du premier bâtiment Nextdoor (2000 m²) à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), situé à proximité des bureaux des groupes de médias (source : auteur), et proposant « une nouvelle façon de travailler »

Pour conclure...

La stratégie adoptée par des opérateurs comme Etic ou Intencity montre l’industrialisation du modèle du coworking, remontant la chaîne de valeur en tant qu’investisseur sur des surfaces vides de plus de 2 000 m². Le coworking peut aussi augmenter la valeur des immeubles de bureau qu’il occupe en constituant un facteur de différenciation par rapport aux biens immobiliers usuels, que ce soit par un design “tendance”, la capacité à accueillir une multitude d’entreprises et une communauté de travailleurs. Cette valeur ajoutée intéresse les foncières mais également des promoteurs comme Bouygues Immobilier qui développent une activité nouvelle, mutualisant la demande en immobilier et en équipements partagés de la part de TPE et PME. Si les normes environnementales ont pu favoriser une obsolescence technique de certains immeubles de bureau, le discours porté par les gestionnaires est celui de leur “obsolescence fonctionnelle”⁹, qui tire son inspiration de l’imaginaire des sièges d’entreprise de la Silicon Valley. Les restaurants inter-entreprises sont devenus des « foodtrucks » et des cafés dotés de « baristas », les « rooftops » sont recouverts de ruches produisant un miel ultra-local et les balançoires permettent des moments de détente pour les nomades digitaux qui peuplent ces espaces à l’équipement technologique « plug and play ». Ces évolutions traduisent une capacité de l’industrie immobilière à s’approprier des concepts nés de l’économie numérique dans les années 2000 et à s’en servir pour alimenter les transformations de l’immobilier d’entreprise.

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Citer cet article :
Alexandre Blein, « Les espaces de coworking : une transformation de l’immobilier d‘entreprise », Revue Sur-Mesure [En ligne], 4| 2019, mis en ligne le 15/05/2019, URL : http://www.revuesurmesure.fr/issues/nouveaux-visages-ville-active/les-espaces-de-coworking-une-transformation-de-limmobilier-d-entreprise

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